כאן חסכנים עשו פרק על הסוגיה שנראה שמעסיקה רבים: "האם עדיף לקנות דירה או להשקיע את החסכונות באפיק אחר?", וחיפשו כלכלן שיהיה מוכן להתמודד עם הטיעונים של אמא של המגיש, דניאל מורס. מכיוון שלהתווכח עם הורים (שלי, של אחרים) על כלכלה הוא אחד השירותים שאני מספק, שמחתי על ההזדמנות.
יצא פרק די חביב לדעתי. הבעייה היחידה היא שהם רצו תשובות מאוד קצרות, בלי הסברים על חישובים וכאלה, אז יצא שזרקתי שם כמה מספרים מבלי להסביר, והיו גם כמה דברים כמו משכנתא שלא נכנסתי אליהם בכלל. אין לי תלונות אליהם, אלה המגבלות של הפורמט, אבל אני מרגיש חובה מקצועית לפרט קצת יותר, אז אעשה את זה בפוסט הזה.
תשואה
יש הרבה סיבות לקנות דירה. קודם כל, הנוחות שנובעת מלגור בדירה בבעלותך. כמו שאמרתי בפרק, אני מרגיש שהתפקיד העיקרי שלי הוא להסביר לכם כמה זה עולה בהשוואה לאלטרנטיבות. אחרי זה זה עניין שלכם להחליט אם זה מחיר שאתם מוכנים או לא מוכנים לשלם.
אז איך בעצם משווים את העלויות? בדיוק בשביל זה יצרתי את המחשבון: דירה או בורסה?. המטרה של המחשבון היא להשוות בין שתי חלופות: (1) לקנות דירה ולגור בה למשך פרק זמן מסוים; (2) להשקיע את אותו הסכום בבורסה למשך אותו פרק זמן ולהשתמש בתשואה מהבורסה כדי לשלם שכ"ד על דירה זהה לדירה שהייתם קונים בחלופה הראשונה.
מכיוון שהעמדה האישית שלי היא שדירה היא השקעה לא מוצלחת במיוחד, ניסיתי לבנות את המחשבון באופן שיהיה מוטה דווקא בכיוון ההפוך, כלומר, לטובת הדירה. למשל, אני מניח שההשקעה בבורסה נעשית כולה במדד מניות אחד (ת"א 125 או S&P500), ושאתם חייבים למשוך כל שנה את הסכום הדרוש לכם לשכ"ד גם אם הבורסה נמצאת בשפל באותו רגע. אם לדוגמא, הייתי מניח שכשאתם משקיעים בבורסה, אתם משלמים את שכר הדירה מההכנסות השוטפות; וכשאתם קונים דירה אתם חוסכים באופן אחר את זה שאתם לא צריכים לשלם שכ"ד, המחשבון היה נותן יתרון גדול יותר למניות.
אם תשחקו קצת עם המחשבון, תראו שבהחלט יש תקופות שבהן דירה היא השקעה יותר טובה (נסו למשל להכניס את התקופה 2007-2015). אבל בשביל לעשות השוואה הוגנת צריך לבחור את הכללים מראש, לא בדיעבד. בפרק, כשדיברתי על התשואה הצפויה, עשיתי את התרגיל הבא: קבעתי את משך התקופה להיות 10 שנים, ובדקתי מה התשואה הצפויה בכל שנת התחלה מ-1993 ועד 2011 (לצערי, לא מצאתי נתונים מלפני 1993). אחר כך עשיתי את אותו החישוב לתקופה של 20 שנים.
התוצאות הן חד משמעיות: למרות העליות החריגות היסטורית במחירי הדירות בשני העשורים האחרונים, מניות לרוב מניבות תשואה שהיא משמעותית יותר גבוהה גם בטווח של 10 שנים וגם בטווח של 20 שנים. הגרפים שלהלן מציגים את הערך של הדירה/תיק המניות שלכם (אחרי מיסים וכד') בשנת הסיום כפונקציה של שנת ההתחלה. ההשקעה הראשונית היא 1 (מיליון, אבל זה לא באמת חשוב). הקווים המקוקווים מראים את הממוצע.


משכנתא
אחרי שהפרק עלה לאוויר קיבלתי הרבה הערות על כך שאני מתעלם משיקול המשכנתא: עבור זוג צעיר טיפוסי ההתלבטות היא לא בין לשים מיליון ש"ח בשוק ההון או בנדל"ן, אלא יותר משהו כמו לשים כמה מאות אלפים על דירה ולקחת משכנתא של 90%, או לשים רק את אותם מאות האלפים בנדל"ן.
זה כמובן נכון, משכנתא מאפשרת להשקיע באופן ממונף, בעוד שהאופציה הזאת לא ממש קיימת למשקיע קטן בשוק ההון. אבל מינוף עובד בשני הכיוונים: הוא מכפיל את התשואה כשעליית הערך של הנכס גבוהה מהריבית על המשכנתא, אבל מכפיל את ההפסדים כשהמצב הוא הפוך.
זה עובד ככה: יש לכם סכום מסוים. אתם לוקחים משכנתא שהיא פי x מהסכום הזה בריבית m, והתשואה על הדירה היא r, אז התשואה האפקטיבית עבורכם היא: r+(r-m)x. היסטורית, התשואה הממוצעת על דירה בישראל היא 2.6% (ריאלית), ונניח שנוסיף עוד 2.5% להכנסות משכ"ד, אז r=5.1%. אם לקחתם משכנתא בריבית של 5%, והמשכנתא שלכם היא על 90% מהדירה, התשואה שלכם היא 6% (בהשוואה ל-5.1% ללא מינוף).
אם קניתם בזמן הנכון ובמקום הנכון, יש בהחלט סיכוי לא רע שהריבית על משכנתא שלכם נמוכה מהתשואה על הדירה, ואז המינוף הוא בהחלט עניין משתלם. אבל אם לא היה לכם מזל, והריבית על המשכנתא גבוהה באחוז מהתשואה, אז עכשיו אתם מקבלים 9% פחות תשואה מאשר ללא מינוף. אפשר די בקלות להגיע למצב שבו התשואה שלילית.
שאר השיקולים
אז עד כאן דיברתי רק על תשואה. את עצמי הצלחתי לשכנע שמבחינת תשואה דירה היא השקעה לא מוצלחת. קיבלתי הרבה הערות של אנשים שמאמינים שהנתונים ההיסטוריים לא רלבנטיים לגביהם כי הם יודעים לצפות יותר טוב מה השווקים יעשו בעתיד; או שמדד מחירי הדירות לא מעניין אותם כי הם קונים בשכונות בהן מחירי הדירות בוודאות יעלו. לכל אלה אני מאחל הצלחה, אבל רציתי כן להרחיב לגבי שני שיקולים אחרים שעלו בתגובות ולא התייחסתי אליהם בפרק.
- תנודתיות ונזילות: שוק הנדל"ן הרבה פחות תנודתי משוק ההון. הבעיה בלהשקיע במניות היא שאם אתם מוצאים את עצמכם במצב שאתם צריכים כסף דחוף והבורסה בדיוק בשפל, אתם עלולים להפסיד הרבה. מצד שני, נדל"ן הוא לא נזיל: למכור דירה לוקח הרבה יותר זמן מלמכור מניות. אם הדירה היא ברובה שלכם, אז אפשר לקחת משכנתא (נוספת) במקום למכור את הדירה, וזה פותר את בעיית הנזילות, אחרת, התנודתיות הנמוכה של שוק הנדל"ן היא לא יתרון.
- שיקולים התנהגותיים: יתרון נוסף של נדל"ן, שהתעלמתי ממנו בפרק, הוא שאנשים נוטים להיות פחות פזיזים כשזה נוגע לדירות. כל מי שאני מכיר שמשקיע בשוק ההון, אפילו שהוא משקיע לטווח ארוך, נוטה לבדוק כל יום-יומיים מה קורה עם התיק שלו. והבעייה בזה היא שיש פיתוי די חזק למכור כשמרגישים שהשוק הולך לרדת. זה לא רעיון טוב: הגישה הנכונה היא פשוט לעצום עיניים ולסמוך על זה שבטווח הארוך ההשקעה בשוק ההון משתלמת, ושאף אחד לא יודע "לתזמן את השוק". כמובן שזה לא ממש קורה בנדל"ן: אנשים לא מוכרים את הדירה שלהם כשהשוק קצת יורד, וזה אומר שדירה היא "מנגנון התחייבות" די מוצלח.
זהו, מקווה שזה מבהיר את מה שניסיתי להגיד בכאן. אם יש לכם או להורים שלכם עוד שאלות, מוזמנים להגיב ואני אשתדל לענות.