מניות, דירה, אמא של דניאל מורס ואני

כאן חסכנים עשו פרק על הסוגיה שנראה שמעסיקה רבים: "האם עדיף לקנות דירה או להשקיע את החסכונות באפיק אחר?", וחיפשו כלכלן שיהיה מוכן להתמודד עם הטיעונים של אמא של המגיש, דניאל מורס. מכיוון שלהתווכח עם הורים (שלי, של אחרים) על כלכלה הוא אחד השירותים שאני מספק, שמחתי על ההזדמנות.

יצא פרק די חביב לדעתי. הבעייה היחידה היא שהם רצו תשובות מאוד קצרות, בלי הסברים על חישובים וכאלה, אז יצא שזרקתי שם כמה מספרים מבלי להסביר, והיו גם כמה דברים כמו משכנתא שלא נכנסתי אליהם בכלל. אין לי תלונות אליהם, אלה המגבלות של הפורמט, אבל אני מרגיש חובה מקצועית לפרט קצת יותר, אז אעשה את זה בפוסט הזה.

תשואה

יש הרבה סיבות לקנות דירה. קודם כל, הנוחות שנובעת מלגור בדירה בבעלותך. כמו שאמרתי בפרק, אני מרגיש שהתפקיד העיקרי שלי הוא להסביר לכם כמה זה עולה בהשוואה לאלטרנטיבות. אחרי זה זה עניין שלכם להחליט אם זה מחיר שאתם מוכנים או לא מוכנים לשלם.

אז איך בעצם משווים את העלויות? בדיוק בשביל זה יצרתי את המחשבון: דירה או בורסה?. המטרה של המחשבון היא להשוות בין שתי חלופות: (1) לקנות דירה ולגור בה למשך פרק זמן מסוים; (2) להשקיע את אותו הסכום בבורסה למשך אותו פרק זמן ולהשתמש בתשואה מהבורסה כדי לשלם שכ"ד על דירה זהה לדירה שהייתם קונים בחלופה הראשונה.

מכיוון שהעמדה האישית שלי היא שדירה היא השקעה לא מוצלחת במיוחד, ניסיתי לבנות את המחשבון באופן שיהיה מוטה דווקא בכיוון ההפוך, כלומר, לטובת הדירה. למשל, אני מניח שההשקעה בבורסה נעשית כולה במדד מניות אחד (ת"א 125 או S&P500), ושאתם חייבים למשוך כל שנה את הסכום הדרוש לכם לשכ"ד גם אם הבורסה נמצאת בשפל באותו רגע. אם לדוגמא, הייתי מניח שכשאתם משקיעים בבורסה, אתם משלמים את שכר הדירה מההכנסות השוטפות; וכשאתם קונים דירה אתם חוסכים באופן אחר את זה שאתם לא צריכים לשלם שכ"ד, המחשבון היה נותן יתרון גדול יותר למניות.

אם תשחקו קצת עם המחשבון, תראו שבהחלט יש תקופות שבהן דירה היא השקעה יותר טובה (נסו למשל להכניס את התקופה 2007-2015). אבל בשביל לעשות השוואה הוגנת צריך לבחור את הכללים מראש, לא בדיעבד. בפרק, כשדיברתי על התשואה הצפויה, עשיתי את התרגיל הבא: קבעתי את משך התקופה להיות 10 שנים, ובדקתי מה התשואה הצפויה בכל שנת התחלה מ-1993 ועד 2011 (לצערי, לא מצאתי נתונים מלפני 1993). אחר כך עשיתי את אותו החישוב לתקופה של 20 שנים.

התוצאות הן חד משמעיות: למרות העליות החריגות היסטורית במחירי הדירות בשני העשורים האחרונים, מניות לרוב מניבות תשואה שהיא משמעותית יותר גבוהה גם בטווח של 10 שנים וגם בטווח של 20 שנים. הגרפים שלהלן מציגים את הערך של הדירה/תיק המניות שלכם (אחרי מיסים וכד') בשנת הסיום כפונקציה של שנת ההתחלה. ההשקעה הראשונית היא 1 (מיליון, אבל זה לא באמת חשוב). הקווים המקוקווים מראים את הממוצע.

משכנתא

אחרי שהפרק עלה לאוויר קיבלתי הרבה הערות על כך שאני מתעלם משיקול המשכנתא: עבור זוג צעיר טיפוסי ההתלבטות היא לא בין לשים מיליון ש"ח בשוק ההון או בנדל"ן, אלא יותר משהו כמו לשים כמה מאות אלפים על דירה ולקחת משכנתא של 90%, או לשים רק את אותם מאות האלפים בנדל"ן.

זה כמובן נכון, משכנתא מאפשרת להשקיע באופן ממונף, בעוד שהאופציה הזאת לא ממש קיימת למשקיע קטן בשוק ההון. אבל מינוף עובד בשני הכיוונים: הוא מכפיל את התשואה כשעליית הערך של הנכס גבוהה מהריבית על המשכנתא, אבל מכפיל את ההפסדים כשהמצב הוא הפוך.

זה עובד ככה: יש לכם סכום מסוים. אתם לוקחים משכנתא שהיא פי x מהסכום הזה בריבית m, והתשואה על הדירה היא r, אז התשואה האפקטיבית עבורכם היא: r+(r-m)x. היסטורית, התשואה הממוצעת על דירה בישראל היא 2.6% (ריאלית), ונניח שנוסיף עוד 2.5% להכנסות משכ"ד, אז r=5.1%. אם לקחתם משכנתא בריבית של 5%, והמשכנתא שלכם היא על 90% מהדירה, התשואה שלכם היא 6% (בהשוואה ל-5.1% ללא מינוף).

אם קניתם בזמן הנכון ובמקום הנכון, יש בהחלט סיכוי לא רע שהריבית על משכנתא שלכם נמוכה מהתשואה על הדירה, ואז המינוף הוא בהחלט עניין משתלם. אבל אם לא היה לכם מזל, והריבית על המשכנתא גבוהה באחוז מהתשואה, אז עכשיו אתם מקבלים 9% פחות תשואה מאשר ללא מינוף. אפשר די בקלות להגיע למצב שבו התשואה שלילית.

שאר השיקולים

אז עד כאן דיברתי רק על תשואה. את עצמי הצלחתי לשכנע שמבחינת תשואה דירה היא השקעה לא מוצלחת. קיבלתי הרבה הערות של אנשים שמאמינים שהנתונים ההיסטוריים לא רלבנטיים לגביהם כי הם יודעים לצפות יותר טוב מה השווקים יעשו בעתיד; או שמדד מחירי הדירות לא מעניין אותם כי הם קונים בשכונות בהן מחירי הדירות בוודאות יעלו. לכל אלה אני מאחל הצלחה, אבל רציתי כן להרחיב לגבי שני שיקולים אחרים שעלו בתגובות ולא התייחסתי אליהם בפרק.

  • תנודתיות ונזילות: שוק הנדל"ן הרבה פחות תנודתי משוק ההון. הבעיה בלהשקיע במניות היא שאם אתם מוצאים את עצמכם במצב שאתם צריכים כסף דחוף והבורסה בדיוק בשפל, אתם עלולים להפסיד הרבה. מצד שני, נדל"ן הוא לא נזיל: למכור דירה לוקח הרבה יותר זמן מלמכור מניות. אם הדירה היא ברובה שלכם, אז אפשר לקחת משכנתא (נוספת) במקום למכור את הדירה, וזה פותר את בעיית הנזילות, אחרת, התנודתיות הנמוכה של שוק הנדל"ן היא לא יתרון.
  • שיקולים התנהגותיים: יתרון נוסף של נדל"ן, שהתעלמתי ממנו בפרק, הוא שאנשים נוטים להיות פחות פזיזים כשזה נוגע לדירות. כל מי שאני מכיר שמשקיע בשוק ההון, אפילו שהוא משקיע לטווח ארוך, נוטה לבדוק כל יום-יומיים מה קורה עם התיק שלו. והבעייה בזה היא שיש פיתוי די חזק למכור כשמרגישים שהשוק הולך לרדת. זה לא רעיון טוב: הגישה הנכונה היא פשוט לעצום עיניים ולסמוך על זה שבטווח הארוך ההשקעה בשוק ההון משתלמת, ושאף אחד לא יודע "לתזמן את השוק". כמובן שזה לא ממש קורה בנדל"ן: אנשים לא מוכרים את הדירה שלהם כשהשוק קצת יורד, וזה אומר שדירה היא "מנגנון התחייבות" די מוצלח.

זהו, מקווה שזה מבהיר את מה שניסיתי להגיד בכאן. אם יש לכם או להורים שלכם עוד שאלות, מוזמנים להגיב ואני אשתדל לענות.

7 מחשבות על “מניות, דירה, אמא של דניאל מורס ואני

  1. Peter Kogan

    מעניין!

    האם יש לך נוסחה פשוטה שמתארת רכישה של דירה מקבלן בזמן בנייה (על הנייר)? אולי יש נתונים היסטוריים שמאפשרים להבדיל בין רכישות על הנייר ואז שווי הדירה מיד במסירה. אולי התשואה עולה יותר מהר בזמן הבנייה, ואז יורדת לנורמות הרגילות שהראית בנוסחה שלך. אני מדמיין שהתשואה אמורה להיות גבוהה יותר אם קונים את הדירה על הנייר כי יש אי ודאות מסויימת לגבי מועד המסירה.

    שאלת המשך: נניח והצלחנו לחשב תשואה ממוצעת של דירות על הנייר. אם ניקח את תוכנית מחיר למשתכן, שרובה ככולה היא רכישה על הנייר ומקנה הנחה של X% ממחיר השוק, אפשר אולי להגיע לנוסחה שאומרת מה התשואה במחיר למשתכן ולהראות מתי היא משתלמת יותר מהבורסה. נניח משפט כמו: אם אתה זוכה בדירה במחיר למשתכן עם הנחה של 15% ומעלה ממחיר השוק, זה יותר משתלם בממוצע מהשקעה בבורסה.

    Liked by 1 person

    1. apatir מאת

      קצת קשה לבנות מחשבון שייקח בחשבון את הפרטים המסויימים של כל עסקה ספציפית. צריך לקחת בחשבון בדיוק את המועדים שבהם משלמים, את העובדה שהקונה לא מרוויח שכ"ד על הדירה כל זמן שהיא בבנייה וכו' וכו'.
      גם לגבי נתונים היסטוריים, למיטב ידיעתי אף אחד לא בנה מאגר נתונים שמשווה בין עסקאות כאלה לאחרות, אז אני חושש שאין הרבה מה לעשות.

      לגבי מחיר למשתכן: כלכלית, התוכנית הזאת בעצם אומרת שאתה מקבל תוספת תשואה של X% ברגע שאתה קונה את הדירה, ואח"כ ממשיך עם התשואות הרגילות. מכיוון שה-X הזה הוא די גדול, אני יכול לנחש מבלי לחשב שזה ייתן יתרון משמעותי לנדל"ן עבור מי שזכה בהגרלה.
      אתה יכול להשתמש במחשבון שלי בשביל זה, פשוט תחשב פעמיים: עבור ההשקעה במניות תכניס השקעה ראשונית של 1, ועבור ההשקעה בדירה תכניס 1+X ותשאיר את שאר הפרמטרים זהים.

      Liked by 1 person

  2. Doctor

    ניתוח יפה, כמה שאלות:
    1. מה לגבי מיסוי? 25% רווחי הון אל מול 0% מס בתשלומי שכירות עד 5000 ש"ח אם אינני טועה יכולים לשנות התמונה באופן די משמעותי…
    2. יש משהו שלא מסתדר לי במשוואה שהשתמשת בה כדי לחשב תשואה אחרי מינוף –
    r+(r-m)x.
    נניח שהתשואה והריבית על ההלוואה שווים. אז לפי המשוואה יוצא שהתשואה האפקטיבית שלי היא r (התשואה על הנכס), בעוד היא אמורה להיות 0 מאחר שמחיר ההלוואה למעשה מבטל את עליית ערך הנכס במקרה כזה.

    Liked by 1 person

    1. apatir מאת

      תודה.
      1. אני לקחתי בחשבון את כל המיסים (מס רווחי הון במקרה של מניות, מס רכישה במקרה של נדלן; לא לקחתי בחשבון מס הכנסה על שכ"ד כי אני מניח שבמקרה של קניית דירה היא לשימוש עצמי).
      שים לב שבמקרה של מניות, אני מניח שאתה מוכר כל שנה את החלק מהתיק שנחוץ לך על מנת לשלם שכר דירה, כך שאתה משלם מס רווחי הון באותו מעמד על החלק שאתה מוכר. על שאר הסכום אתה משלם מס רווחי הון בסוף התקופה.
      אגב, אם לא היה מס רווחי הון, הפער לטובת המניות היה הרבה הרבה יותר גדול.
      2. המשוואה נכונה. שים לב שאתה משלם ריבית רק על החלק שלווית, ולא על ההון העצמי. אם הריבית והתשואה שוות אתה עדיין מקבל תשואה r על ההון העצמי ואפס על החלק שלווית.
      דוגמא: נניח שיש לך 100 שח ואתה לווה עוד 900. הריבית על ההלוואה היא 5% והתשואה היא גם 5%. אז אתה משקיע 1000, ומקבל חזרה 1050. אבל אתה צריך לשלם ריבית רק על ה-900 שלווית, כלומר תשלום הריבית הוא 45. אז בסך הכול הרווחת 5, שזה בדיוק 5% מ-100.

      Liked by 1 person

  3. אביבה

    ומה עם שכר הדירה?
    גלומה כאן הנחה שלפיה התשואה על ההשקעה בבורסה תממן את שכר הדירה.
    אבל שכר הדירה עולה (ולעיתים מזנק) בהתמדה בעוד התשואה על התיק בכל רגע נתון איננה ידועה.
    ויש כאן שיקול נוסף:
    חשוב למשל על בני זוג בעשור התשיעי לחייהם שנאלצים לעזוב על מיטלטליהם את דירתם השכורה כי הקפיצו להם את שכר הדירה.

    אהבתי

    1. apatir מאת

      הי, תודה על ההערה.
      ההנחה במחשבון היא שהתשלום עבור שכר הדירה מגיע מהסכום שמושקע בבורסה, אבל לאו דווקא מהרווחים. ההנחה היא שהמשקיעה חייבת למכור כמה שצריך מתיק ההשקעות שלה כדי לשלם עבור שכר הדירה, גם אם הדבר אומר לנגוס בקרן.
      תאורטית יכול להיווצר מצב שבו המשקיעה מסחלת את התיק לחלוטין ועדיין זה לא מספיק בשביל לשלם עבור השכירות, אבל במציאות מצב כזה לא קרה ב-30 השנים שהמחשבון מכסה.
      אם היינו משווים סיטואציה שבה בשביל לקנות את הדירה לוקחים משכנתא, אז מצב כזה בהחלט כן יכול לקרות, אבל צריך לזכור שבשביל לשלם משכנתא צריך זרם של הכנסות (בדר"כ מעבודה), ובסיטואציה כזאת היה סביר להניח שגם שכר הדירה במקרה של השקעה משולם מהזרם הזה.

      לגבי השיקול הנוסף… אני אמרתי את זה מספר פעמים (כולל בכתבה המקורית של כאן): יתרון ברור ללגור בדירה בבעלותך זה שאי אפשר להכריח אותך לעבור דירה בניגוד לרצונך. אני לא מנסה לשכנע אף אחד לא לקנות דירה, אני רק מנסה לכמת על העלות של זה. כל אחד יכול להחליט לעצמו בהתאם לנסיבות חייו אם המחיר משתלם.

      אהבתי

להשאיר תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

מתחבר ל-%s